空き家バンクって何？？
空き家バンクとは、日本各地に点在する空き家活用の為、市区町村の地方自治体が運営する公式サイトに空き家バンクのページを設け、情報公開し、 (家を貸したい人・売りたい人)⇔(家を借りたい人・買いたい人)とを繋げるマッチングサービスです。各地区によりNPO法人や地元企業の参与もあり、それぞれの地域のニーズに対応し、サービス内容や提供方法が異なる点が特徴です。移住希望者や住まいを探している人をコネクトすることで、過疎化や高齢化により発生した空き家を活かし、地域の活性化や都市部人口集中、空き家増加の改善、貢献に役立つことを目的としています。
自治体が収集した空き家情報は、無料で掲載されます。契約に至るまでの手続きや交渉に関しては、物件所有者と購入希望者が直接行います。不動産契約業務には自治体が介入する権限はありません。利用者同士で合意に至れば、賃貸契約あるいは売買契約が成立します。不動産取引は複雑な上、交渉時にはトラブルが発生しやすいのが現状です。トラブル回避の為、提携する不動産会社にサポート支援を委託するケースもあります。
空き家バンクが設置された背景
日本の空き家率は増加傾向にあり、問題が深刻化しています。 総務省の調査によると、国内の住宅総数に占める空き家の割合は過去最高の13.8％、空き家の数も過去最多である899万戸に増加し、全国でおよそ8軒に1軒が空き家という状況です。特に問題となるのが、長期にわたって使用目的なく放置される「放置空き家」です。空き家増加の原因には、高齢化や人口減少、都市部への若年層の流出が大きな要因として挙げられます。特に地方では深刻で、管理されないまま老朽化し、倒壊する空き家が増え続けています。景観破壊、崩壊リスク、防犯面や災害時の安全性などさまざまな問題を引き起こし、周辺環境に悪影響を及ぼします。空き家問題の解消は喫緊の課題とされています。
近年の空き家問題を解決すべく「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されました。空き家が放置されることで起こり得る諸問題を解決したうえで、建物自体の再利用や処分を目的とした法律です。2015年5月に全面施行され、これまで所有者の許可なしでは不可能だった敷地への立入・調査、住民票や戸籍等の個人情報確認が可能となりました。調査により問題があると見なされた空き家は「特定空き家」に指定され、行政は所有者に対して不動産管理の助言・指導・勧告・命令を実行できます。「特定空き家」と認定された不動産は、空き家所有者に対して50万円以下の罰金・行政代執行による不動産の解体(費用負担は所有者)が課せられます。また、固定資産税の特例適用の解除により、税金が最大6倍になる恐れがあります。固定資産税の特例を受ける為には空き家の状態を改善する必要があり、状態を改善せずに放置し続けると修繕・撤去勧告が出され、「固定資産税の特例」対象外とみなされます。空き家等対策特別措置法の影響で空き家の取り扱いがより厳格化され、空き家問題への取り組みが全国的に加速することが予測されます。所有者にとってはデメリットが増える可能性が高まります。自治体は、空き家が特定空き家に認定されないよう、所有者に対して空き家の修繕や利活用を呼びかけます。そしてその受け皿として「空き家バンク」が制度化されました。
物件所有者の空き家バンク登録条件
⒈ 空き家所有者に地方税の滞納がないこと
⒉ 空き家所有者が暴力団関係者ではないこと
⒊ 所有権を有する証明書類などを持っていること
⒋ 建築基準法や都市計画法などに違反している物件でないこと (登録空き家が建築基準法に違反していないことも条件のひとつです。建築基準法とは土地に建物を建築する場合に定められた法律で、違反している建物は違法建築になります。建物が法律に適合しているかは、その立地や構造が法条件を満たしているかによります。ケースとして「土地に対して建物の広さが適正かどうか」などが挙げられます。登録申請をする前に、市区町村の建築窓口や都市計画窓口への確認が必要となります。)
⒌ 空き家バンク対応エリア内に物件があること (募集空き家が、空き家バンクを運営している自治体のあるエリアにあることが要件のひとつです。)
⒍ 不動産会社に依頼していないこと (空き家バンクに登録する場合、不動産会社と媒介契約を締結していないことが前提となります。媒介契約は一般的に3ヶ月間と期間が定められている為、媒介契約締結後3カ月を経過し、媒介契約解除成立の後、空き家バンクへの登録が可能となります。)
以上の条件が挙げられます。
空き家バンク登録～募集掲載までの流れ
空き家所有者が空き家バンクを利用する場合の一般的な流れは以下のとおりです。
⒈ 空き家所在地である自治体の担当窓口で空き家バンク登録申請をする (一般的な書類としては申込書が挙げられます。空き家バンク登録用の申込書に必要事項を記載し提出します。)
⒉ 自治体による申請書類・現地の確認作業、調査 (自治体担当者が現地調査を行います。建築基準法や都市計画法に違反する物件ではないかの確認。登録申込書の記載内容と食い違いはないか、間違いはないかの確認。登録対象か否かの選別)
⒊ 空き家バンクへの登録 (希望する家賃や売却価格が妥当であるか。自治体、所有者、宅建協会との間で協議がなされた後、登録完了となります。)
⒋ 物件情報の掲載 (登録完了後、自治体による掲載作業が実施されます。自治体HP、掲示板、広報誌などで公開されます。)
自治体が担当するのはこれまでとなり、以降は個人、又は不動産業者が介入します。
賃借・購入の契約成立までの流れ
⒈ 賃貸・購入希望者から連絡が入る
⒉ 賃借・購入希望者が物件確認を行う
⒊ 賃貸・売買の交渉、契約手続きを行う(先にも述べたように、不動産契約業務において自治体が関与する権限はありません。基本的には、交渉は当事者同士で行うことになります。宅建業者・不動産業者に仲介を委託している自治体であれば、不動産会社が間に入り交渉、契約手続きを行います。)
【賃貸・購入希望者／空き家バンク利用の流れ】
自治体Webページや電話から空き家バンクの利用登録申請をする
空き家バンクページからお気に入り物件の内見申し込み
賃貸・売買の交渉、契約手続き(当事者交渉or不動産業者に仲介を委託)
空き家バンク利用と不動産会社利用の比較
空き家バンクと不動産会社仲介の主な相違点は、価格交渉から売買・賃貸契約手続きまでを個人間で行うか、不動産会社サポートの元に行うかの違いになります。自治体の目的は「空き家の紹介」であるため、交渉と契約に職員は介入しません。不動産会社に仲介依頼することも可能ですが、その場合は物件価格に応じた仲介手数料がかかります。
【空き家バンクの場合】
空き家バンクは地域の自治体によって運営されるものであり、利益を求めて行われるものではありません。
空き家を登録する際の登録料や借り手が現れた際のマッチング手数料など、利用料がかからず、完全無料で利用できます。
特定の物件についての積極的な宣伝や物件の媒介までは請け負わず、空き家バンクは情報掲載のみを行う仕組みです。詳細な物件情報が掲載されていない場合もあります。その為、売却・賃貸までに時間がかかるというデメリットが考えられます。
空き家バンクには補助金制度があり、補助金や助成金をうまく活用することが可能です。補助金制度は自治体によって異なります。実施されている補助金の例として、空き家等改修やリフォームへの補助金・空き家購入補助金制度・家財道具等処分費用への助成金・フラット35の金利優遇措置等が挙げられます。全ての自治体が補助金制度を活用しているわけではなく、要件や補助金の額が異なります。
契約に至るまでの交渉や契約手続きは、物件所有者と購入・賃貸希望者が直接行います。マッチング以降、自治体が関与することはありません。個人間取引の為、仲介手数料は不要です。仲介を不動産会社に委託した場合には、物件価格に応じた仲介手数料がかかります。
空き家バンクの場合、掲載する情報、価格設定など全て自分で調整することが可能です。しかし、専門的なノウハウになるので、ある程度の専門知識を必要とします。市場からかけ離れた価格設定では登録を拒否される可能性が発生します。比較的、低めに設定されることが通常です。
【不動産会社仲介の場合】
不動産会社が仲介するサービスでは、諸費用が発生します。契約成立時に発生する広告料、業務委託料、また仲介手数料などが含まれます。
不動産会社による価格査定が行われます。担当者が現地を訪問し、建物の状態や法的制限、周辺環境などを綿密に調査して価格を決定します。地域の市場動向や物件の状態、立地条件などを考慮して査定額を算出します。
不動産会社が積極的に広告宣伝、営業を実施し、買い手・借り手が決まるまで全面的にサポートします。その点では、空き家バンクよりも早く売却・賃貸が決まる可能性が高くなります。
価格交渉、契約条件など、取引を行う当事者の間に立ち、双方の希望や条件を調整します。意見が異なる場合には、専門的なアドバイスを提供しながら折り合いをつける役割を果たします。
不動産会社が法的に適切な契約書を用意し、契約書の作成や必要書類の準備を行います。また、契約金や敷金・礼金などの取り扱いも管理してくれます。
契約完了後のアフターフォローが充実しています。賃貸の場合、契約期間中の家賃管理やトラブル対応。売買の場合は、引き渡し後の手続きや不具合の相談にも対応してくれることがあります。
レントライフの紹介
株式会社レントライフでは、空き家の買い取りや借り上げ・無料査定など、空き家に関するお悩みに寄り添い、空き家を効率的に活用するためのサポートを提供しています。活用や売却を含む複数の選択肢からベストなプランを提案し、所有者様の負担を最小限にして問題を解決いたします。
(会社概要)
マンション賃貸業／ウィークリー・マンスリ―賃貸／外国人専門賃貸／ホテルや宿／ハイクラス・ローコストの(H+L HOUSE)住宅建築の販売／リノベーションした中古住宅、分譲マンションの販売／フランチャイズ事業／賃貸管理(オーナーサポート)など、幅広く事業展開する不動産の総合企業です。その中で、空き家の借上げ・買い取りや無料査定、空き家の有効活用にも力を入れ、地域に貢献し、暮らしを支える不動産会社を目指しています。
レントライフの空き家有効活用（立て替え払い型の空き家リフォーム【空き家預かりくん】）
レントライフの「空き家預かりくん」は 必要最低限の費用（取り壊し費用相当額）の負担で 資産価値をＵＰさせるリフォームを施し、空き家を市場に復活させることができる、レントライフが独自に開発した画期的な空き家有効活用システムです。
相続して使い道がわからず空き家にしている家を、弊社がお預かりし、リフォームを施し、賃貸物件として再び市場に流通させます。
『リフォーム費用の不足分をレントライフが全額立て替えます』所有者様との共同投資型の空き家有効活用システムです。
立て替えたリフォーム費用は、ご入居者様の賃料でご返済いただきます。預かり期間中(最長7年)は弊社が貸主として適切な管理の元、賃貸運用致します。建物の管理やトラブル対応も安心！運用中の物件の管理は全てレントライフが担当します。空き家のプロフェッショナルにお任せください。
『年間の固定資産税・都市計画税相当額は弊社で負担します』実質税負担0円！
返済期間終了後は、リノベーションでバリューアップした物件を所有者様にそのままお戻しいたします。所有者様ご自身が貸主になるので、毎月満額家賃収入となります。
リフォームで生まれ変わった物件は、(賃貸)(売却)所有者様のご希望の用途に合わせてご活用いただけます。
期間終了後もレントライフに管理を任せたい！などのご要望がございましたら、引き続き、責任を持って管理致します。
リフォーム後のグレードアップした物件は、高価格で売却される可能性がＵＰします。
実例紹介
実例1 茅野市 解体費用相当額でリフォームできた例
実例2 伊那市 解体費用よりも少額でリフォームできた例
【取り壊しのデメリット】
●解体費用がかかる
●解体すると建物への固定資産税、都市計画税（及び償却資産税）はなくなるが、優遇措置もなくなり、更地での固定資産税は 6倍にも上がってしまう。
●更地にしたからといって、売却価格は上がらない。
古くてもきれいになっている物件のほうが売れやすい
●更地にして売っても、解体費用分の元が取れない。
【「空き家預かりくん」のメリット】
●解体費相当額以下でリフォームができる！
●費用不足はレントライフが立て替えるので安心
●立替費用は毎月の賃料でお支払い頂くので負担は0円！
ローンを組むより安心です。
●お預かり期間中の固定資産税（年契約税）はレントライフがお支払いするので実質税負担は0円！
●お預かり期間終了後は資産価値の上がった物件をお返しします。
→そのまま賃貸しても良し！
→売ってもリフォーム前より高く売れる！
「空き家預かりくん」は画期的な空き家活用システムです。
休眠状態の住宅がございましたら、
空き家専門のレントライフにぜひご相談ください。
ご連絡お待ちしております。
レントライフの 空き家買取／不動産の迅速無料査定
※不動産の無料査定はレントライフにお任せください。価格提示までに最短3営業日！迅速な対応でご提示致します。
査定対象物件を(取引事例比較法)と(収益還元法)などに基づき、弊社独自の査定で、買い取りの金額を算出しご報告いたします。
活用や運営に関するご相談も責任を持って承り、最適な解決策をご提案いたします。
※ 中古住宅・空き家・空き地、レントライフが現状のまま買い取ります！
『買取エリアは長野県・神奈川県全域・買取実績多数』
長野県長野市・松本市・飯田市・伊那市・諏訪市や神奈川県を中心に全域で空き家・不動産の買取・売却のサポートを行っています。
『安心安全買取。物件引渡し後のお客様責任一切無し』
売却時に契約不適合責任が課されると、売却後の売主にデメリットが生じます。弊社にお任せいただければ 、引渡し後のお客様責任が一切発生しないようにお引き取りいたします。
『築年数構造関係無し！！積極的に買取中』
レントライフでは、 築年数・構造を考慮した上で、リフォームを施す／新築建売住宅の再建／賃貸として運用など、物件の状態に合わせた方法で販売を実施します。築年数・構造は一切関係ありません。
『ご契約時の困りごと』
お客様は契約時に「手付金」をお受け取りいただきます。手付金には、契約を途中で取り消しにくくする役割があり、ローンが通らないなどの理由で、白紙解除になる心配がなく安心です。
『残金決済＝引き渡し』
残金決済は、不動産の購入代金として、契約時に支払った手付金や中間金を除いた、残りの金額を支払う手続きです。精算が完了したタイミングで、不動産の所有権が正式に買主に移り、物件が買主に「引き渡し」されます。
残りの代金は全て弊社が支払う為、残金決済に関してのお客様負担が一切かかりません。引き渡しがお客様にとっての残金決済となります。
住み替えなどの都合で引き渡しのタイミングが遅れる場合は、ご相談ください。
『最短二週間で売却が可能！！』
レントライフの買取は長年積み重ねた経験とノウハウにより即座に買取金額を提示することで、迅速に買取契約を締結することが可能です。それにより一週間での売却が実現し、不動産を現金化することも可能となります。
『仲介手数料0円』
一般的に、仲介を利用して不動産を売却する場合、売却価格の3％+6万円の仲介手数料が発生します。弊社に直接ご売却いただければ、これらの手数料は一切かかりません。余計な負担をかけずにお取引いただけます。
『引き渡し完了・取引終了後』
万が一、引き渡し後に瑕疵（欠陥や故障）が判明した場合でも、お客様には一切の責任が生じません。安心して売却代金をご利用いただけます。
空き家に関するお悩みは、空き家対策のプロフェッショナル「レントライフ」にお任せください！
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